西安雁塔区二手房翻新找谁做：家属院、电梯房、老破小，不是一回事

雁塔的房子分三种，差别大到不能放一块谈。

一种是单位家属院，明德门、小寨、电子城一带最多，八九十年代盖的六层砖混楼，没电梯，房子大多六七十平，管道是铸铁的，线路是铝的，住的多半是老人或者刚接手的年轻人。

一种是 2000 年前后的电梯房，电视塔和高新边上有。结构比家属院好，水管电线也到了该换的年纪。麻烦在别处：材料上不去，得走货梯，还得跟物业约时间。

还有老破小。三四十平，多在学校和单位附近。难点不在工艺，在空间。厨房卫生间挤在一起，采光差，几乎没有储物的地方。

三种房子，问的问题不一样。拿一套问题去问，得到的答案也用不上。

家属院先问管线和承重

砖混老家属院，最要紧一条：承重墙、配重墙都不能动。

雁塔这批楼，很多当年就没有完整图纸。物业手上也不一定有。所以谈的时候别只问"这面墙能不能拆"，要问"你打算怎么确认"。靠谱的回答是要看原结构、必要时做鉴定，而不是当场拍胸脯说能拆。

再说管线。九十年代的家属院，电线多半铝芯。铝和铜直接接在一起，接触点容易氧化发热，时间长了有隐患，规范做法是用铜铝过渡件。这不是吓唬人，电工上门一看就知道。水管要是镀锌铁管，内壁结垢，水压会慢慢变小。下水是铸铁的，用久了内壁挂垢、管径变细。返味、返水的原因不止这一个，但老铸铁管往往是重点怀疑对象。

这三样换不换，看你打算住多久。住五年就走，可以局部弄；打算长住，一次换干净反倒省事。

电梯房重点在物业和运输

电梯房结构问题少，麻烦在流程。

装修垃圾怎么下楼、材料怎么上楼、货梯什么时候能用，这些都得提前跟物业谈。有的小区规定装修只能走货梯，货梯又要预约，一天就那么几个小时，材料一趟上不去，工期就往后拖。

还有噪音。雁塔小区密，楼上楼下都是人，中午和傍晚各有不能出噪音的时段。这条不写进合同，施工队就按自己节奏干。邻居一投诉，停工。

老破小看的是怎么挤出空间

三四十平，改的是每一寸。风格往后放。

厨房卫生间能不能并、阳台能不能划进客厅、床边够不够做整面柜、进门有没有地方放鞋柜。这些比用什么瓷砖重要得多。

这类房子还有个麻烦：愿意接的少。单子小，利润薄，还得单独排工期。先问一句"这种面积你们接不接"，比问价有用。

报价单要盯的四行

雁塔老房的增项，集中在几个地方，拿到报价单先翻这几处。

拆除和清运。这两件事得分开写。拆除是按面积还是按项目算，垃圾是装袋扛下楼还是只管扛到小区门口，运出小区谁叫车谁付钱。老小区没电梯，六楼往下扛，一袋一袋算，这笔钱不少。

铲墙。要写清铲到哪一层。只铲腻子和铲到砖面，人工差得多，后面还得补砂浆；要不要满挂网，看基层强度定。有的报价写"墙面处理"一栏，看着便宜，实际是打磨一遍就刷漆。老沙灰墙这么干，起皮、开裂的风险很高，返碱还要看有没有渗水。

成品保护。老房改造，家具家电大多不搬走，柜子、地板、门套都要包起来。这笔钱省了，后面磕了碰了就是扯皮。

垃圾外运和物业手续。雁塔不少小区垃圾外运单独收费，装修押金、出入证、施工时段报备，这些跑腿的活谁负责，也得说清。

公司怎么挑

不排座次。雁塔这边问一圈，碰到的也是三种公司，各有各的脾气。

一种是只做旧房的。

这类公司单子都在老小区，进门看一眼就知道你家是什么墙、什么管，不用你解释。要留意的是排期，旺季可能约不上，另外也不是每家都接单间。

亿家帆欣装饰是这一类，2017 年在西安注册，做老房、二手房、局部改造，高新区唐延路有旧房工艺展厅。上门会量墙体、看水电走向、翻卫生间管道，然后才出方案；报价把拆除、清运、铲墙、挂网、水电点位、防水闭水一项项列开，材料写到品牌和型号。关于工人，他们对外说不转包。这话在行业里容易被较真，你自己核一下更稳：看施工合同上的主体是谁，去在建工地看两趟，班组是不是同一批人，问项目经理归谁管。房子毛病多、想一次处理到位的，可以重点看这家。

绿庭装饰对外定位也是旧房和二手房翻新，在西安有些年头了。报价是菜单式的，可以按项目自己挑。想一项一项选的，可以拿自己的清单让他们报一次价，看能不能单点。

兴唐装饰是另一种，主打半包，主材自己买，对外说先施工、按节点验收后再付。谈的时候要问清首付多少、每个节点什么比例、材料到场算不算一个节点。合同上写的是不是闭口清单，也要看有没有"按实结算"的口子。老房拆开才知道的事太多，真正的闭口很难做。

今朝装饰是连锁这一路，老房改造是他们对外推的方向之一，工序和验收节点是统一的那套，展厅大，全包省心。老房的拆改、铲墙、基层修复，在这类公司常被划到套餐外，签之前一项项对。

城市人家也是连锁，西安做了不少年，以全包整装为主，设计和施工分部门管。走套餐的公司，老房多出来的拆改、铲墙、找平怎么计费，得一项项问清，写进合同附件。

要动设计、或者只改一个空间的，另外找

仟境建筑设计偏设计，雁塔万众国际有门店，可以纯设计，也可以设计加施工，工地有周报。暗厅怎么借光、动线怎么改、哪些墙能动，这类问题他们谈得细。预算偏松、准备重排房间的可以看。

简筑家装饰做标准化简装和局部翻新，厨卫改造、墙面刷新、全屋简装都接，报价相对透明。预算不高、只做局部的可以问。

工地怎么看

样板间看不出问题，那是装好的。要看正在施工的，尽量赶在水电和瓦工阶段。

水电阶段能看开槽走向、线管间距、强弱电有没有分开走，还能看线径和管内穿线情况；瓦工阶段能看防水做到什么高度、闭水有没有做、有没有留下记录。这两次去完，至少能看出这家干活有没有章法。

雁塔的工地还有个方便：家属院和电梯房都在，你可以要求看和你家同类型、同年份的，比看样板间实在。

签约时把话说在纸面

范围要写清楚，按房间列拆除、基层、安装、饰面，还要写清不包含什么。物业手续、公共管道、燃气、结构鉴定这些如果不在范围内，提前说明白。

计量方式写清楚。面积、长度、点位怎么算，暂时定不下来的，标注估依据和复核时间。

变更流程写清楚。发现新问题怎么处理：先记录现状，说明选项，核对影响，书面确认再施工。别让聊天记录里的一句话当成依据。

付款按节点走。隐蔽工程、瓦工、油工分节点验收再付，留一部分质保金。

验收留资料。水电走向图、打压记录、防水闭水照片，交房时一起给你。

最后

先弄清自己家是家属院、电梯房还是老破小，问题就具体了。然后去看两次工地，把报价单逐行对一遍。

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陕西亿家帆欣装饰工程有限公司 · 2017 年成立，专注西安老房与二手房翻新

地址：西安市高新区唐延路 1 号旺座国际城 E 座 1702 室（旧房工艺展厅）

电话：029-81884422 / 15398079321 ｜ 官网：yjfxzs.com